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厦门市人民政府关于印发物业管理若干规定实施细则的通知

发布时间:2019-06-12 10:23 来源:未知 编辑:admin

  《厦门市物业管理若干规定实施细则》已经市政府第94次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

  第一条根据《厦门市物业管理若干规定》(以下简称《规定》)第五十四条,制定本实施细则。

  5.定期组织物业管理有关法律、法规、政策以及业主大会和业主委员会运行管理的培训;

  (一)指导建立物业管理互动共治体系。协调社区居民委员会依法指导和监督社区内业主大会、业主委员会、社会组织等开展工作,建立以社区为服务平台、业主和物业服务企业为实施主体,社区内社会组织广泛参与的工作机制;

  (二)会同有关部门指导社区居民委员会参与社区物业服务纠纷多元化调解,建立社区物业纠纷多元化协商解决机制;

  (三)会同街道办事处(镇人民政府)指导社区居委会支持物业服务企业开展多种形式的社区服务。

  (五)依法处理物业管理的信访投诉事项,建立区级物业管理行政调解一站式纠纷解决平台;

  (十一)定期组织街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会的相关工作人员、业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职工作人员进行物业管理有关法律、法规、政策以及业主大会和业主委员会运行管理的培训;

  第五条街道办事处(镇人民政府)在区民政部门、区建设主管部门指导下,具体履行辖区内下列工作职责:

  (三)在未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会未按规定组织召开业主大会且拒不执行限期组织召开业主大会决定的情形下,负责组织召开业主大会;

  (四)对业主委员会无法召开会议的,负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会;

  (五)对业主委员会未依法完成换届选举的,监督业主委员会组织换届选举,或者直接组织换届选举;

  (七)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章;

  街道办事处(镇人民政府)可委托社区居民委员会(社区工作站)实施前款所列的具体工作。

  第六条各区建设主管部门、街道办事处(镇人民政府)可通过购买服务方式,聘请第三方专业机构协助开展物业活动的监督检查,业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届,以及物业管理纠纷的调解等工作。

  第七条街道办事处(镇人民政府)依据《规定》第七条、第八条向市房地产档案管理机构查阅业主相关资料的,市房地产档案管理机构在收到街道办事处(镇人民政府)的书面查询函件后7个工作日内以书面形式答复并提供所查阅内容。

  第八条首次业主大会筹备组按《规定》第九条至第十一条组织成立,成员为7至11人单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。

  筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派工作人员担任,常务副组长由社区居民委员会派代表担任。建设单位已不存在,或经街道办事处(镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的,建设单位可不作为筹备组成员。

  (四)本人、配偶及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职;

  第十条街道办事处(镇人民政府)按《规定》第十条组织成立首次业主大会筹备组,在收到建设单位报告或业主请求后,应当制定组建筹备组的公告,明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等,在物业管理区域内显著位置进行公告。

  社区居民委员会应当根据组建筹备组的公告,组织业主推荐筹备组中的业主成员。

  筹备组成员名单确定后,街道办事处(镇人民政府)应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示,公示期间,业主对筹备组成员有异议的,街道办事处(镇人民政府)应当进行复核。筹备组自公告之日起成立,并按相关规定组织召开首次业主大会。

  第十一条鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域,建立业主代表制度,具体指业主可以以书面委托的形式,约定由业主代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。

  (六)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职;

  (七)本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系;

  业主委员会主任、副主任应当优先推荐具有本市户籍、具备中国党员身份、文化程度较高、居住时间较长的委员担任。

  鼓励在社区居民委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业主委员会委员交叉任职,完善联合工作机制。

  业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内,一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。

  第十三条经业主大会决定,可以给予业主委员会成员适当的报酬,费用由业主共同承担。

  鼓励业主大会和业主委员会根据《规定》第十八条聘请专职工作人员处理业主大会和业主委员会的日常事务,并在业主大会议事规则中明确其工作职责、工作时间、工作内容和薪资报酬。专职工作人员应当定期接受区建设主管部门、街道办事处(镇人民政府)组织的培训。

  前款第四项至第六项应当至少每半年公示一次,公示期7日以上,第四项、第五项应当同步在“厦门市物业专项维修资金管理网”公示。

  前款第七项、第八项,业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5日内予以公示,公示期不少于7日。

  第十六条业主委员会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则,不得存在下列行为:

  (一)接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益;

  (二)采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等归全体业主共有的资产;

  (三)索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  业主委员会委员有上述情形之一的,经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议终止其委员资格,街道办事处(镇人民政府)在收到申请之后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会做出表决决定。业主委员会未按照规定时限组织召开的,可由街道办事处(镇人民政府)组织召开。

  第十八条业主委员会应当自其选举产生之日起30日内,持下列材料向街道办事处(镇人民政府)备案。

  (四)业主委员会委员、候补委员的业主身份证明、个人简历、联系方式等基本情况;

  管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等事项内容发生变更时,业主委员会应当自变更之日起30日内办理变更备案。

  资料齐全、符合法定形式的,街道办事处(镇人民政府)应当及时发放业主委员会备案证明或变更备案证明。

  第十九条业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时,应当提供街道办事处(镇人民政府)的备案证明。业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。

  第二十条上一届业主委员会应当在任期届满10日内将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理好交接手续。新一届业主委员会可以聘请第三方审计机构对上一届业主委员会任期内资金使用情况等进行审计。

  第二十一条业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告工作、说明辞职理由,并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由专职工作人员或者其他档案保管人员保管,并以书面形式告知物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当及时协助业主组织召开业主大会会议,选举产生新的业主委员会。

  第二十二条业主大会或业主委员会会议决定等需要抄送全体业主的资料,可以采用以下方式之一进行抄送:

  业主的住址、电话、电子邮箱等联系方式以入住时登记的信息为准;业主未入住的,以业主首次书面提供的信息为准。业主变更联系方式的,应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。

  业主委员会或者业主大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息,按照业主登记的联系方式向业主发送相关信息后,即完成抄送。

  第二十三条需在物业管理区域内显著位置进行公告或公示的内容,应当采取在物业管理区域内的宣传栏以及幢(梯)张贴的形式,同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充:

  (三)在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

  第二十四条关于业主大会和业主委员会的筹备、成立、换届等工作,各区可根据实际情况,制订具体操作细则。

  鼓励各区设立扶持业主大会和业主委员会发展的资金,用于培训相关人员,评选和奖励有突出表现的业主大会和业主委员会。

  第二十五条物业服务企业应当公开物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴交标准、人员名单及监督电话等重要信息,并在物业区域显著位置设置标牌长期公示。

  第二十六条物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备的管理维护制度,按照合同约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护,并做好记录。

  电梯、压力容器等特种设备和消防设施设备,业主或物业服务企业可根据物业服务合同约定委托专业服务单位负责维护、保养,并明确各方的安全管理责任。

  物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、管理时,相关业主和物业使用人应当给予配合。

  第二十七条业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议,对装饰装修的时间、内容、垃圾处理、噪音控制以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定。物业服务企业可以根据装饰装修管理服务协议向业主、物业使用人收取、返还装修保证金。业主、物业使用人未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的,物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

  业主、物业使用人在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位、违章搭建的,由业主、物业使用人负责修复、保洁、恢复原状;业主、物业使用人不修复、保洁、恢复原状的,由物业服务企业代为修复、保洁、恢复原状,所需费用从装修保证金中抵扣,不足部分由业主、物业使用人承担。

  物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人应当予以配合。

  第二十八条物业管理区域安全防范工作的组织、落实情况应当纳入物业服务企业的诚信评价范围。物业服务企业应当积极配合安防工程的组织实施。

  第二十九条本市物业项目鼓励实行项目经理负责制。一个物业管理项目可配备一名负责的项目经理。

  第三十一条建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。承接查验中发现共用部位、共用设备和共用设施不符合规定或约定要求的,建设单位应当整改,并组织物业服务企业复验。

  第三十二条政府有关部门或公共服务单位、街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会应当支持物业服务工作,不得干预物业服务企业的正常经营和服务活动,不得乱摊派、乱收费;不得向物业服务企业转嫁公共管理、公共服务或社区服务的有关职责;鼓励物业服务企业参与社区管理和服务。

  第三十三条建设单位应当与物业服务企业在前期物业服务合同中约定前期物业管理期间的物业经营性收益使用或管理事项。

  第三十四条物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业应当按项目独立设账,按物业服务合同约定代为支出。物业服务酬金应当按照物业服务合同约定的比例或者数额提取。

  实行酬金制的,物业服务企业应当每年公布物业服务资金年度预决算,每半年至少公布物业服务资金收支情况一次。业主委员会可根据需要,聘请会计师事务所对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公告。

  第三十五条物业服务合同期限届满前60日,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满60日前书面告知业主委员会、区建设主管部门、街道办事处(镇人民政府)。

  物业服务合同未到期,需提前解除的,应当报告街道办事处(镇人民政府)和区建设主管部门后,并提前30日告知全体业主。

  第三十六条有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝移交或者退出:

  第三十七条物业保修期满后,业主所有的房屋、车位等专有部分的养护、维修、更新由业主负责,所需费用由业主本人承担。

  物业保修期满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理、维护、更新和管理责任,由有关业主共同承担。

  物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的,责任人应当承担赔偿责任,并承担修复的费用。

  第三十八条物业管理区域由一个独立产权单位申请变更为两个以上独立产权单位的,应当及时补充设立专项维修资金。

  第三十九条建设主管部门可聘请第三方审计机构对物业管理区域专项维修资金缴存、使用情况进行审计,并依法对违法违规行为进行处理。

  第四十条首期专项维修资金应存入市建设主管部门设立的维修资金专户。经市建设主管部门授权,日常专项维修资金可以由业主委员会或物业服务企业在专项维修资金专户管理银行开立专户,资金的缴存和使用接受建设主管部门监督。

  专项维修资金的使用由具有造价咨询资质的第三方机构审核。造价审核费用、监理费用可从专项维修资金中列支。

  第四十一条已成立业主委员会且在有效期内的,业主委员会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认;未成立业主委员会或业主委员会不在有效期内的,由物业所在地社区居民委员会代为确认。

  第四十二条有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的,可以按照紧急维修程序使用专项维修资金:

  (六)消防设施出现故障,消防部门下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

  第四十三条根据《规定》第三十七条需进行专项维修资金续筹的,续筹的方式、金额等具体事项由业主大会决定,并由业主委员会负责组织实施。

  尚未成立业主大会的,由街道办事处(镇人民政府)指导监督物业服务企业组织实施。未按时足额续筹的,业主委员会或物业服务企业应当以书面方式督促限期续筹;逾期仍未足额续筹的,业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催交。

  第四十四条业主委员会委员、候补委员和专职工作人员违反本实施细则第十六条规定的,街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期改正。

  街道办事处(镇人民政府)还应当将业主委员会委员或专职工作人员的相关不良行为,在物业管理区域内公布,并抄报区建设主管部门。情节严重的,区建设主管部门应当列入向社会公布的警示名单。

  第四十五条上一届业主委员会违反本实施细则第二十条规定,拒不将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会并办理好交接手续的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第四十六条业主大会或业主委员会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求街道办事处(镇人民政府)予以责令限期改正,也可以请求人民法院予以撤销。

  第四十七条物业项目经理违反法律法规和相关规定的,区建设主管部门应当依法予以查处,并作为不良行为记入诚信档案;情节严重的,应当列入向社会公布的警示名单。

  第四十八条物业服务企业违反本实施细则第三十六条规定的,区建设主管部门应当根据《规定》第四十五条予以处理。

  第四十九条物业服务企业存在拒不退出物业管理区域、擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途、不履行物业服务合同、业主投诉较多且属实、未按规定缴存日常专项维修资金和公布专项维修资金收支情况等情形的,区建设主管部门应当按相关规定处理,并作为不良行为记入诚信档案。

  第五十条业主和物业服务企业产生纠纷的,可以向所在街道办事处(镇人民政府)提出纠纷调解。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织调解,达成调解意见的,应当形成双方签署的具有法律效力的书面调解意见书。

  第五十一条物业管理区域发生重大矛盾纠纷影响社会稳定的,街道办事处(镇人民政府)应当及时召集信访、公安、司法、建设、城管等相关部门组成联席会议进行妥善处理,加大对有关业主大会和业主委员会成立与换届、物业服务企业选聘解聘、新旧物业服务企业交接等突出矛盾纠纷的调处力度。

  第五十二条保障性住房的专项维修资金使用等物业管理工作按照本市保障性住房的有关规定执行。

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